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防控房地産化能否爲“高鐵拉來的城市”降溫

時間:2018-06-06 08:31:23 點擊:次 字体大小:T T T

防控房地産化能否爲“高鐵拉來的城市”降溫

每日经济新闻   2018-06-04 06:43

[摘要] 近日,國家發展改革委、自然資源部、住房城鄉建設部、中國鐵路總公司聯合發布《關于推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》,提出要堅決防控單純房地産化傾向,嚴禁借高鐵車站周邊開發建設名義盲目搞城市擴張。繼特色小鎮和主題公園之後,高鐵新城成爲第三個需防範房地産化傾向的領域。

 

近日,國家發展改革委、自然資源部、住房城鄉建設部、中國鐵路總公司聯合發布《關于推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》,提出要堅決防控單純房地産化傾向,嚴禁借高鐵車站周邊開發建設名義盲目搞城市擴張。

继特色小镇和主题公园之后,高铁新城成为第三个需防范房地産化倾向的领域。这一决策将产生哪些影响?

截至去年底,全國高鐵通車裏程2.5萬公裏,有700多座高鐵站。伴隨高鐵建設,一些地方掀起“高鐵新城熱”。國家發改委新聞發言人孟玮表示,意見的出台,正是爲了指導地方因地制宜、規範有序推進高鐵車站周邊區域開發建設。

指導意見專門對大城市、中小城市做出分類指導。業內人士分析,隨著高鐵路網由“四縱四橫”向“八縱八橫”擴展,新建高鐵站將主要集中于中西部地區和東部省際、城際連接線,衆多三四線城市或將成爲調控重點。

首先,三四線城市正在成爲規劃開發高鐵新城的主力。早在2015年,就有媒體不完全統計,全國將要及已經開始規劃、建設的高鐵新城超過70座。記者調查發現,近兩年又有20多個城市正在規劃建設高鐵新城,這些城市多半是城區常住人口少于100萬的中小城市,三四線及以下城市占比超過七成。

其次,不少中小城市與高鐵站“距離感”明顯。通過對41座高鐵站的抽樣統計,有機構調查發現,直轄市、省會及副省級城市、地級市、縣級市高鐵站與城市中心的平均距離分別爲9.08公裏、11.26公裏、9.51公裏、8.27公裏。現實中,有的高鐵車站距離市中心動辄數十乃至上百公裏,群衆出行並不方便。

此外,一些中小城市的高鐵新城規劃面積較大。意見提出,在大城市高鐵車站周邊,初期開發的重點是新建車站周邊2公裏以內的區域。中小城市要避免照搬照抄大城市開發經驗,硬造特色、盲目造城。

然而,不少正在規劃建設的高鐵新城往往面積較大。聊城高鐵新城空間發展概念規劃面積186平方公裏,其中,核心區城市設計範圍約21平方公裏,控制性詳細規劃範圍約30平方公裏。依托在建的惠州北站、惠城南站、羅浮山站,惠州3座高鐵新城總規劃面積超過200平方公裏。

“火車一響,黃金萬兩”曾造就一批“火車拉來的城市”。如今,高鐵開動,是否會帶來相同的效應?研究發現,高鐵站通達車次越多,輻射能力就越大。對于一些自身發展勢頭較好的城市,容易因高鐵紅利刺激房價上漲。

數據顯示,近兩年,一些高鐵沿線城市的房價出現不同程度上漲。2016年至2017年,淄博房價兩年內整體漲幅超過五成,高鐵片區接近翻倍。在京港台通道沿線,合肥房價從2016年初的每平方米8984元漲至今年4月的14303元,九江、南昌、贛州都有不同程度上漲,漲幅均在20%以上。

然而,與此同時,也有一些城市因高鐵站周邊區域開發規模過大、發展模式單一、綜合配套不完善等問題,導致出現大量房屋空置現象。

比如新华社记者在阳泉北站周边采访发现,2009年石太客专开通运营后,当地一家房地産企业就拿到了车站周边第一块地。然而,2014年房子建成后,由于当地经济下行,相关配套建设放缓,前三年房子只卖出三分之一。直到去年,当地经济回暖,加之棚改货币化安置,才刺激了购房需求。

一些地方認爲有了高鐵站就會集聚人口,其實高鐵車站只是一個交通節點,新城離不開産業和市場的支撐,發展也需要時間。

值得注意的是,交通優勢其實也是一把“雙刃劍”。業內研究機構研究中心以黔東南爲例研究發現,擁有貴廣、滬昆兩條高鐵線路的黔東南交通優勢明顯,但周邊流動人口超過半數流向長三角、廣東等地,黔東南彙聚比例不足2%。中國房價行情平台數據顯示,今年4月,黔東南二手房均價每平方米4577元,環比和同比漲幅均居省內末位。

檢索全國PPP項目庫可以看到,目前各地與高鐵站周邊建設相關的項目共106個,其中進入管理庫的58個,納入儲備清單的48個,多數項目集中在市政工程、城鎮綜合開發和交通運輸等行業。

財政部PPP中心發布的數據顯示,自去年12月到今年3月底,全國清退管理庫項目1160個,累計清減投資額1.2萬億元,退庫項目數前三位是市政工程、交通運輸、城鎮綜合開發,三者合計占退庫項目總數和投資額總數的比例分別爲51.9%、67.6%。

在高鐵站周邊開發建設過程中,一定要注重防範地方債務風險。一方面,有關地方要進一步完善項目和資金管理,加強成本收益分析評估,合理控制建設規模和節奏,防止脫離地方財力實際搞開發;另一方面,地方政府也要落實債務限額管理和預算管理制度,不能以PPP等形式違規變相舉債搞建設。